您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

安徽省铜陵市人民政府


铜陵市人民政府关于印发铜陵市易泼洒物处置管理暂行办法的通知

铜政〔2010〕44号


县、区人民政府，市政府各部门，各企事业单位：

现将《铜陵市易泼洒物处置管理暂行办法》印发给你们，请认真遵照执行。

铜陵市人民政府

二○一○年六月二十一日

铜陵市易泼洒物处置管理暂行办法

第一条 为创造清洁优美的城市环境，保障居民身体健康，根据《城市建筑垃圾管理规定》、《安徽省城市市容和环境卫生管理条例》等法律法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条 在全市范围内处置易泼洒物应当遵守本办法。

本办法所称易泼洒物处置是指装载建筑垃圾、土石方、沙石、煤灰、矿渣以及其他容易飘洒滴漏、污染道路的流散体的车辆，在行驶公共道路过程中发生的倾倒、运输、中转、回填、消纳、利用等行为。

第三条 易泼洒物处置日常管理工作由市泼洒物管理办公室负责。县、区政府，市经济技术开发区管委会，市住房城建、交通运输、环保、城乡规划、城市管理行政执法、国土、重点工程建设等部门，应当根据各自职责，配合做好易泼洒物处置管理工作。

第四条 易泼洒物的管理应当遵循依法、公正、公开、便民，教育和处罚相结合的原则。

第五条 推行易泼洒物处置管理保证金制度。具体办法由市泼洒物管理部门另行制定，并报市政府备案。

第六条 任何单位和个人都应当采取有效措施防止易泼洒物夹带、泄漏、遗洒，不得污染道路。

第七条 处置可能产生扬尘污染的易泼洒物，应当符合本市扬尘污染防治管理的有关规定。

第八条 处置易泼洒物的单位和个人应当向市泼洒物管理部门提出易泼洒物处置申请。经核准后，按照规定处置易泼洒物。

第九条 易泼洒物运输单位或个人应当在取得易泼洒物运输资质后，方可从事易泼洒物运输活动。

易泼洒物运输资质管理由市泼洒物管理部门商住房城建、交通运输、城市管理行政执法等部门另行制定并报市政府备案。

第十条 市泼洒物管理部门应当在接到申请后的7日内作出是否核准的决定。予以核准的，发放《易泼洒物处置证》或《运输资质证》；不予核准的，应当告知申请人，并说明理由。

第十一条 车辆驶离工地、受纳场所时，施工单位、受纳场所应采取有效措施，保持车辆整洁。

第十二条 运输易泼洒物的车辆必须按指定的运输路线和时段行驶。运输过程中应装载适量并采取有效措施，防止易泼洒物夹带、泄漏、遗洒。

第十三条 任何单位和个人不得将易泼洒物与生活垃圾及其他垃圾混倒，不得在公路和城市主干道等道路上倾倒易泼洒物。

第十四条 易泼洒物受纳场所由城乡规划部门负责统一规划，由市容管理部门统一建设和监督管理。任何单位和个人不得侵占。

第十五条 受纳场所应保持场地设施完好，环境整洁，不得受纳生活垃圾和其他垃圾。

第十六条 以欺骗、贿赂等不正当手段取得《易泼洒物处置证》和《运输资质证》的，由市泼洒物管理部门依法撤销。

第十七条 未采取有效措施防止易泼洒物夹带、泄漏、遗洒，造成道路污染的，由市泼洒物管理部门责令限期改正，依法给予警告，并对处置泼洒物的责任单位处5000元以上5万元以下罚款，对个人处200元以上1000元以下罚款。

第十八条 施工单位未及时清运工程施工过程中产生的建筑垃圾，造成道路环境污染的，由市泼洒物管理部门责令限期改正，给予警告，并依法处5000元以上5万元以下罚款。

第十九条 施工单位将建筑垃圾交给未经核准从事建筑垃圾运输的单位或个人处置的，由市泼洒物管理部门责令限期改正，给予警告，并依法处1万元以上10万元以下罚款。

第二十条 工程施工现场未采取有效措施保持清洁的，由市泼洒物管理部门责令纠正违法行为，采取补救措施，可依法给予警告，并处500元以上1000元以下罚款。

第二十一条 涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让城市建筑垃圾处置核准文件的，由市泼洒物管理部门责令限期改正，依法给予警告，并处5000元以上2万元以下罚款。

第二十二条 有下列情形之一的，由市泼洒物管理部门责令限期改正，依法给予警告，对施工单位并处 1万元以上10万元以下罚款，对建设单位、运输建筑垃圾的单位并处5000元以上3万元以下罚款：

（一）未经核准擅自处置建筑垃圾的；

（二）处置超出核准范围的建筑垃圾的。

第二十三条 处置建筑垃圾的单位在运输建筑垃圾过程中沿途丢弃、遗撒建筑垃圾的，由市泼洒物管理部门责令限期改正，依法给予警告，并处5000元以上5万元以下罚款。

第二十四条 在公路和城市主干道倾倒、抛撒或者堆放建筑垃圾的，由市泼洒物管理部门责令限期改正，依法给予警告，并对单位处5000元以上5万元以下罚款，对个人并处200元以下罚款。

第二十五条 运输易泼洒物未采取有效措施造成夹带、泄露、遗洒的，由市泼洒物管理部门责令纠正违法行为，采取补救措施，可以给予警告，并可处以200元以上1000元以下罚款。

第二十六条 未按照市泼洒物管理部门规定的时段、路线和要求运输易泼洒物的，由市泼洒物管理部门责令纠正违法行为，可并处以每车100元以上200元以下罚款。

第二十七条 对个人处2000元以上、对单位处1万元以上罚款的处罚，由市泼洒物管理部门集体讨论后决定。

第二十八条 对依据本办法作出的行政处罚决定或者不予核准决定不服的，被处罚人或申请人有权向市人民政府申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。

第二十九条 易泼洒物管理实行政府考核奖励制度。市泼洒物管理部门定期对全市易泼洒物处置单位进行考核，对被评为优秀等级的单位，由政府按照有关规定予以奖励。

第三十条 本办法有效期5年，自发布之日起施行。


　　【内容提要】房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，无论房屋是否办理了过户手续，对当事人具有法律约束力。因此，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

　　【关键词】买卖合同 降价 补偿差额

　　近期，许多房地产开发商为了促销，纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析

　　房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立并生效后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额

　　房地产开发商降价销售楼房，之前已购房屋的购房人，要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更房屋买卖合同内容（即价格条款）。但是，除因法律规定或者合同中约定事由外，合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售，使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据，开发商有权拒绝该要求。理由是：

　　第一，普通商品房买卖是一种市场行为，普通商品房价格完全由买卖双方商定，一旦房屋买卖合同成立，任何一方不得擅自变更和解除，其中包括房屋买卖价格。同时，开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格，购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。

　　第二，任何交易均存在一定的风险，在市场经济情况下，商品的价格随时存在涨跌的可能，其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外，房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。

　　第三，购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定，关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然，房屋买卖合同是否变更或撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。由此可见，开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说，开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二，《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题，购房人与开发商可以进行协商，达成补偿协议，此点将在下面论述。

　　综上，除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形

　　开发商虽无法定义务补偿降价差额，但在下列情形下，购房人有权要求开发商给与经济补偿：

　　（一）房屋买卖合同特别约定

　　购房人与开发商订立房屋买卖合同时，合同当中特别约定，开发商在合同订立后一定期限内，如果同一楼盘的房价下降，给与购房人以差价补偿。那么，如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘，开发商属于违约，购房人因此可以依据合同的约定，要求开发商承担违约责任，给予差价补偿。当然，对此约定，购房人必须在合同中有明确具体的约定，避免开发商玩弄文字游戏。

　　（二）开发商单方承诺

　　除合同订立时，买卖双方在合同中有明确约定外，无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后，如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下，开发商有义务履行对购房人的承诺，购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面：第一，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，或者保证所购房屋具有保值或升值空间；第二，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，否则，即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售，而后一种承诺是不但承诺不降价销售，而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者，如果合同订立后，开发商降价销售约定范围内楼盘的，购房人都有权要求开发商承担违约责任，给与差价补偿。

　　针对上述开发商单方承诺的情形，第一，购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺；第二，开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”，根本无法兑现，或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前，如果本项目同等单位减价，即可获得相应价格差额馈赠的权利。”“可获得相应价格差额馈赠的权利”，实际上是一种赠与行为，而在法律上讲，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说，开发商到时有权对购房人不补差额。另外，“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念，到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价，是同户型、同总价、同单价，还是其它情形，均不确定。一方面，假若此次促销活动中房子全部售完，则此前提条件已不存在，业主不可能有差价补；另一方面，因为小区的每一套房子都是独一无二的，届时业主即使发现房屋贬值，也可能发现自己很难举出参照物。[1]因此，开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体，含义清晰，购房人才能较好地维护自己的权益。

　　（三）买卖双方协议补偿

　　《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”开发商与购房人协商，自愿达成补偿协议，对降价前已购房人进行差价补偿，不违反法律、行政法规强制性规定，开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一，是“契约自由，意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立，当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商，自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款，不违反法律、法规规定，未损害第三人的利益。因此，协议一旦达成，开发商即有义务履行该协议，购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然，该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议，在协议没有达成前，购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。

　　因开发商违约，如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等，购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失，则属于承担违约责任的问题，适用有关违约责任等方面的法律、法规。

　　总之，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

　　至于实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前，开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金，在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。

【作者介绍】黑龙江省北安市人民法院。