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常德市房改房上市交易管理暂行规定

作者:法律资料网 时间:2024-07-15 21:14:45  浏览:8298   来源:法律资料网
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常德市房改房上市交易管理暂行规定

湖南省常德市人民政府


关于印发常德市房改房上市交易管理暂行规定的通知

常政发[2000]2号

市直和部、省属驻常各单位:

现将《常德市房改房上市交易管理暂行规定》印发给你们,请认真遵照执行。

二000年一月五日


常德市房改房上市交易管理暂行规定

第一章 总则

第一条 为建立新的住房流通体制,促进存量住房的合理流通,满足居民住房消费要求,根据《湖南省房改房上市交易管理暂行办法》及有关法律、法规,结合我市实际,制定本暂行规定。

第二条 本暂行规定所称房改房是指城镇职工在住房制度改革中所购公有住房、经济适用住房和按房改政策由个人集资建设的住房。

第三条 本暂行规定适用于本市行政区域内首次进入市场交易的房改房。

第四条 房改房上市交易的形式包括:转让(含买卖、换购等)和出租。

第五条 职工已购房改房上市交易应当遵循自愿、公平、合法的原则。

第二章 交易条件

第六条 具备下列条件的房改房可以上市交易:

1、具有《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。尚未取得《国有土地使用证》的,可在上市交易过程中补办。

2、以标准价购买的公房,已按成本价补足房价款,取得全部产权。

第七条 凡有下列情形之一的房改房暂不允许上市交易:

1、改变房屋使用性质的。

2、已列入规划拆迁范转内和鉴定为危房的。

3、司法机关和行政机关依法栽定、查封或者以其它形式限制房屋所有权人对房屋享有占有、使用、收益和处分权的。

4、违反房改政策购买或多处占房尚未纠正的。

5、学校教学区内已出售的住房。

6、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的。

7、其他法律、法规规定不宜上市交易的住房。

第八条 职工将已购房改房上市交易后不得再要求单位优惠分房、参加集资建房或购房、租赁享受政府优惠政策的住房。

第三章 交易程序

第九条 房改房上市交易,须先到当地批准售房的房改部门申请办理所购房改房上市准入审批手续,同时提交或验证下列材料:

1、房改房上市交易申请报告;

2、职工优惠购房审批表(合同书);

3、合法的房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书;

4、产权人身份证或记籍证明;

5、共有房屋须提交共有权人同意上市的书面证明。

第十条 市和县级房改部门要根据个人住房档案,对申请交易的房改房审核确认并征求原产权单位意见,自收到申请之日起,5日内向申请人作出是否准予上市的书面答复。不同意上市的,应说明理由。

第十一条 职工持准入通知书和有关资料到房地产交易中心(处、所)办理交易手续,房地产交易中心(处、所)自收到交易申请之日起,30天内与房屋产权产籍部门办完上市交易和产权转移登记手续。

第四章 市场管理

第十二条 房改记上市交易,必须在县以上房地产管理部门设立的房地产交易中心(处、所)进行。严禁场外交易,私下交易。

第十三条 交易双方签订的交易合同必须符合建设部颁发的住宅销售同样本的要求,持双方各自身份证、《房屋买卖合同》、已交有关税务局费等证件到当地房地产管理部门和国土管理部门分别办理房屋产权转移登记和土地使用权变更登记手续。

第十四条 房改房所有权人与其他当事人之间签定借款合同,以房改房作为担保抵押物的,不得在债务不能清偿时,将房改房作为担保抵押物的,不得在债务不能清偿时,将房改房的所有权直接转移为债权人或第三人所有,否则,视同变相买卖,私下交易。

第十五条 凡未按规定办理交易手续而私下交易的,一经查实,对出售的收回《房屋所有权证》,并给予适当处罚;对出租的责令收回房屋。

第十六条 交易双方平等协商议定交易价格,并如实申报;出可自愿委托房地产价格评估机构进行评估。未经交易双方委托,房地产价格评估机构或个人不得强行进行评估。

第十七条 职工将已购房改房出售、换购时,在同等条件下,原产权单位有优先购买权。

第十八条 上市购买职工出售的房改房不受地域户籍、职业的限制。

第十九条 各级房地产管理部门要建立健全房地产交易机构。要建立信息网络,及时提供各类房地产的供求信息,提供配套服务。要进一步规范房地产中介服务机构的经营服务行为。

第二十条 各专业银行要大力支持所购房改房上市并易工作,积极发展住房抵押贷款业务,优先提供购房贷款。各级政府房地产管理部门可相应成立住房贷款担保公司,为住房贷款人提供服务。

第五章 税费征管

第二十一条 房改房上市出售时,由买方按不低于所购买的房改房座落位置的标定地价的10%缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后,按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。

第二十二条 职工个人上市出售已购公有住房取得的价款,扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过面积标准的房价款以及有关税费后的净收益,按规定缴纳所得收益。即职工享受购房面积控制标准内,按职工享受购房面积控制标准乘以当年当地经济适用住房平均价格,所得价款为职工的基本收益,基本收益不缴纳所得收益;标准内面积的出售收入减去职工的基本收益为净收益,职工按净收益的20%缴纳年得收益。职工购房面积控制标准以下部分住房的出售收益,除返还个人原购房时支付的超标住房价款外,余额为净收益,净收益全额缴纳。

职工个人上市出售已购经济适用住房,原则上不再缴纳所得收益。

第二十三条 对个人购买并居住超过一年的房改房,销售对免征营业税;个人购买并居并居住不足一年的房改房,销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。

第二十四条 个人购买自用的房改房,契税按交易额的1.5%征收。

第二十五条 对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税。

第二十六条 职工上市出售房改房,其房屋转让手续费按交易额的0.3%计征,交易双方各承担心0%。

第二十七条 职工个人上市出售房改房,由买方按交易额的0.5‰,缴纳印花税。

第二十八条 凡以换购方式上市交易房改房,售出原房、购入新房按新老房差价交纳契税和房屋转让手续费。

第二十九条 上交的土地收益金和税费可由国土、财政、税务部门委托房地产交易中心(处、所)代征,也可由以上部门派人组成联合征收管理组征收。

第三十条 将所购房改房换购商品住宅的,购买方应缴契由房地产开发企业负担心0%。

第六章 其它

第三十一条 房改房上市转让后,物业管理仍按公有住房售后管理的有关规定执行;原售房单位和购房个人交缴的共用部位维修基金仍留存维修基金管理机构,随房屋产权转至产权所有人名下。

第三十二条 本暂行规定自发布之日起执行。


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对借离婚规避债务现象的法律思考

作者:江西省吉水县法院 郭远富 曾建莉


对夫妻离婚债务的处理,我国《婚姻法》第四十一条规定:“离婚时,原为夫妻共同生活所负债务,应当共同偿还,共同财产不足清偿的,或财产归各自所有的,由双方协议清偿;协议不成时,由人民法院判决。法院在实际处理过程中,一般也是让夫妻双方自行协商对财产的分割及债务的分担。这些规定及做法使那些不愿偿还债务的夫妻,他们假借离婚,通过协商或调解,打着”照顾妇女、儿童、老人利益”的幌子,将夫妻共同财产大部分或全部让给对方和子女,而主动要求承担全部债务。这样夫妻双方一旦离婚,要承担债务的一放履行清偿债务的义务,实际上是一句空话。因为他(她)根本就没有清偿能力。有的夫妻在离婚时,不申报债务,故意恶意地隐瞒债务,离婚后,债务人主张债务,要求他们偿还债务时,他们便相互推诿和推脱没有偿还能力。这些规避债务的行为都严重损害了债务人的合法权益。
随着我国改革开放的不断深入,社会主义市场经济的蓬勃发展,公民与公民之间、公民与企事业单位、社会团体之间的债权债务关系也日益增加。特别是那些从事商业经营活动者,其债权债务关系更加错综复杂,且数额也越来越大。负债公民出于各种各样的目的,假借离婚来逃避债务的情况也越来越严重。人民法院在审理离婚案件时,尽管作了很大的努力,也难以防止这种借离婚逃避债务的情况发生。故笔者想结合我国目前现状,就在离婚案件实践中如何防止债务人假借离婚逃避债务的问题提出如下几点探讨意见:,
(一)查明离婚目的,实行债务担保制度
夫妻双方不管是到婚姻登记机关协商离婚,还是通过法院诉讼离婚,婚姻登记机关与法院首先都应该查明他们离婚的目的。特别是婚姻登记机关更应查明夫妻离婚的目的。因为,法律规定在婚姻登记机关,夫妻双方只要自愿离婚,并协商好了对财产的分割、子女的抚养等问题,便可领到离婚证。如果婚姻登记机关不查明夫妻双方离婚的内在目的,这很容易让那些有心借离婚逃避债务的人钻空子。婚姻登记机关只有在有确切证据证明离婚双方不是为逃债而离婚,且符合离婚的其他条件,才可发给离婚证。这些证据可以由婚姻登记机关自行去调查、访问离婚双方所在单位、居委会或村委会和其他熟悉情况的人,由单位、居委会或村委会出具证明。在没有确切证据证明或无法证明不是为逃债而离婚的情况下,双方坚持要离婚,又未申报债务的,婚姻登记机关应责令他们提供债务担保人(债务担保人应有一定财产且必须出具书面担保书)。如果夫妻双方离婚后,发现该夫妻关系存续期间负有债务或存在个人债务,债权人主张债权要求他们偿还时,而离婚夫妻因离婚原因无法偿还,担保人对该债务负连带清偿责任。如果婚姻登记机关或人民法院查明离婚双方的确是为逃避债务而离婚的,婚姻登记机关应不予办理离婚手续。人民法院则应判决不准离婚,并给予民事制裁。
( 二)发布申报债权公告
人民法院审理离婚案件时,在调查过程中,应注重了解离婚双方对外的债权债务关系。特别是对那些从事商业活动又经营不善的家庭,为了防止因当事人隐瞒债务不报或只报部分债务给债权人带来损失,办案人员可在审理期间发出申报债权人公告,作为查明离婚双方债务的一种手段,通知离婚双方的债权人及时前来申报债权。公告时间、地点、方式由办案人员根据所了解的具体情况而定。但应注意,公告时间须计算在审限内,不能因此而超审限。
( 三)夫妻双方的债务分担应征询债权人意见
在审判实践中,人民法院在处理离婚夫妻债务分担问题时,一般是先由夫妻双方协商对债务的分担,然后法院加以确认,协商不成时,再由法院根据双方的具体财产状况判决。这种做法,不管是当事人双方协商还是法院判决,都将损害债权人的权利。对于夫妻共同债务通过协商或法院判决由其中一方承担,实际上变更了债务人,从债权债务关系上说,债务发生了转移,形成了一种新的债权债务关系,在理论界称之为债务承担。债务承但的成立须由原债务人与新债务人之间达成债务承担合同或新债务人与债权人订立合同或法律直接规定。本文中夫妻共同债务的分担不管是法院根据夫妻双方协议加以确认,还是法院直接判决都是法律直接规定。但是债务承担成立的另一个关键条件是须经债权人同意方能生效。法院在司法实践中,对夫妻分担债务的这种债务承担,并没有征得债权人同意,而由法院越权代替债权人处分债权,从而侵害了债权人的对债权的处分权。至于夫妻单方所负债务,当事人为逃避债务,协商将该债务转移给另一方,由另一方负责偿还,而不征得债权人同意,这更加侵害了债权人的合法权益,也是法律所不允许的。所以,法院在审理离婚案件,处理夫妻共同债务或转移单方债务时,应通知债权人到场,征询他们的意见。这样对离婚后债权人向法院起诉要求债务承担人清偿债务时,可以减少人民法院在案件审理过程中的一些不必要的麻烦。
(四)追加债权人为第三人
对于那些债权数额大或自己要求加入债务分担纠纷的债权人,法院可将他们追加为第三人。离婚本来是夫妻双方的纠纷,不存在第三人,但法院在审理过程中,可把涉及财产关系的纠纷从人身关系的离婚案件中分离出来,另外立案审理。债权人作为对案件的处理结果有法律上的利害关系,根据我国《民事诉讼法》第五十六条第二款之规定,可以第三人的身份申请参加诉讼,或由人民法院通知其参加诉讼。在诉讼过程中,离婚夫妻及债权人三方可自行协商债务的分担及清偿债务的方式、时间、期限。协商不成,人民法院视情况判决。这样,对夫妻双方的离婚纠纷、财产分割及债务分担清偿纠纷同时进行处理,可避免债权人在夫妻离婚后,因债权不能实现又向法院起诉,要求离婚双方偿还债务而耗费人力、财力,也减少了法院的诉累。
(五)法院判决一方负清偿责任的同时应判决另一方负连带责任
我国《婚姻法》规定,夫妻共同债务,可由人民法院判决承担。这说明人民法院既可判决共同债务由一方单独承担,也可判决由一方承担,另一方负连带责任。对于债权人同意债务由其中一方承担的,毫无疑问,法院应确认或判决该债务由债权人同意的一方承担清偿责任。对于债权人不同意共同债务由任何一方单独承担,要求夫妻共同偿还的,为保护债权人的合法权益,法院应视情况判决由一方承担,另一方负连带责任。因为,夫妻关系存续期间,双方共同生活共同维持家庭,特别是那些从事商业经营活动的家庭,夫妻双方还共同经营。对他们为满足家庭的生活需要或因从事经营活动而负的共同债务,其性质与个人合伙的合伙债务相同。我国《民法通则》第三十五条第二款规定:合伙人对合伙的债务承担连带责任。故夫妻共同债务的清偿也可以比照合伙债务进行处理,在离婚时,由另一方负连带清偿责任。另外,法院这样判决,也是为适应当前形势发展的需要。随着我国社会主义市场经济的发展,从事商业经营活动的家庭越来越多,其经营额也越来越大,因经营不善,所负债务的数额也随着增大。离婚时,其债务由任何一方单独承担都难以偿还,为维护法律的尊严,从保护债权人的利益出发,判决由另一方负连带清偿责任,是完全必要的。
(六)对离婚后才发现的共同债务,债权人向法院起诉主张债权时,法院应把离婚双方列为共同被告
离婚夫妻在离婚时隐瞒债务,是夫妻借离婚逃避债务的主要方式。债权人因故未能申报债权,法院一时又难以查明夫妻全部的债务情况,这也给离婚夫妻逃避债务提供了可乘之机。他们通常协商把家庭财产让给未经手债务的一方,自己承担全部债务。离婚后,债权人以手中的证据向法院起诉要求经手债务的一方清偿债务,但此时被告已无偿还能力。所以,对于这种情况,法院在查清该债务确系婚姻关系存续期间所负的共同债务的基础上,把另一方作为必须参加诉讼的当事人,追加其为案件的共同被告,共同偿还债务。我国《民法通则》第八十七条中规定:负有连带义务的每个债务人,都负有清偿全部债务的义务,履行了义务的人,有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。在案件执行过程中,作为共同被告,共同偿还债务,法院可要求有执行能力的一方先清偿全部债务,然后由他(她)再向另一方要求偿付,从而切实保证债权人的合法债权得以实现,使夫妻借离婚逃避债务的企图彻底破灭,有效地防止这种规避法律的现象发生。




深圳市人民政府关于印发深圳市高层次专业人才配偶就业促进办法(试行)的通知

广东省深圳市人民政府


深圳市人民政府关于印发深圳市高层次专业人才配偶就业促进办法(试行)的通知

  深府〔2008〕205号

各区人民政府,市政府直属各单位:

  《深圳市高层次专业人才配偶就业促进办法(试行)》已经市政府同意,现予印发,请遵照执行。

深圳市人民政府
二○○八年九月二十日

深圳市高层次专业人才配偶就业促进办法(试行)

  第一条 为进一步加强高层次专业人才队伍建设,协助解决高层次专业人才配偶就业问题,为高层次专业人才解决后顾之忧,营造良好的人才环境,根据《中共深圳市委深圳市人民政府关于加强高层次专业人才队伍建设的意见》(深发〔2008〕10号),结合实际,制定本办法。

  第二条 本办法所称高层次专业人才是指根据《关于印发深圳市高层次专业人才认定办法(试行)的通知》(深府〔2008〕203号)认定的国家级领军人才、地方级领军人才和后备级人才。

  第三条 解决高层次专业人才配偶就业问题坚持双向选择为主,统筹调配为辅的原则,根据高层次专业人才配偶原就业情况及个人身份、任职能力等条件,通过多种渠道、采取多种方式,有重点、分层次协助解决。

  第四条 高层次专业人才配偶就业问题由市、区人事和劳动保障部门负责协助解决。

  第五条 全市各类用人单位,包括党政机关、企事业单位、社会团体,应积极协助解决高层次专业人才配偶就业问题。

  第六条 国家级领军人才配偶就业问题按以下方式解决:

  (一)属公务员或事业单位在编在岗人员的,由市、区人事部门根据个人情况,统筹安排到我市相关部门或事业单位。

  (二)属其他单位工作的,由市、区人事部门根据个人情况协调安排到企业。

  (三)参加我市事业单位选聘的,可不限身份、专业技术资格和学历条件。

  第七条 地方级领军人才配偶和后备级人才配偶就业问题按以下方式解决:

  (一)属公务员或事业单位在编在岗人员的,由市、区人事部门根据个人情况,按照相关部门和事业单位的人员编制和岗位任职条件,帮助协调解决。

  (二)具备以下条件之一的,可参加我市事业单位选聘:

  1.具有中级以上专业技术资格或者技师资格的;

  2.通过全日制普通高等教育取得大专以上学历的。

  第八条 按第六条或第七条所列方式仍不能解决就业问题的,可采取下列方式解决:

  (一)参加我市事业单位公开招考职员、雇员的,可报考面向本市户籍人员招考的职位。

  (二)符合下列条件之一的,可纳入我市就业援助体系,由劳动保障部门根据相关规定,同等条件下优先协助其解决就业问题:

  1.男性年满45周岁、女性年满35周岁;

  2.因患有疾病或身体残疾而导致就业困难的;

  3.因技能水平不足而导致就业困难的;

  4.连续失业半年时间仍未能就业的。

  第九条 高层次专业人才配偶就业协助程序:

  (一)高层次专业人才或其配偶按下列规定提出申请:

  1.国家级领军人才配偶申请协助就业的,可直接向市人事部门提出就业协助申请,填写《深圳市高层次专业人才配偶就业协助申请表》,提供相关证明材料;

  2.地方级领军人才配偶和后备级人才配偶申请协助就业的,属公务员身份的,向市人事部门提出就业协助申请;属非公务员身份的(纳入我市就业援助体系的除外),按照其所在单位行政区域,向各区人事、劳动保障部门提出就业协助申请,并填写《深圳市高层次专业人才配偶就业协助申请表》,提供相关证明材料;

  3.纳入就业援助体系的,向市、区劳动保障部门提出申请,并填写《深圳市高层次专业人才配偶就业协助申请表》,提供相关证明材料。

  (二)市、区人事或劳动保障部门受理申请后,根据申请人原就业情况,选择第六条、第七条、第八条所列方式为申请人提供就业协助。

  第十条 鼓励高层次专业人才配偶自谋职业,自主创业。自主创业的可按相关规定享受小额贷款担保等优惠政策。

  第十一条 本办法自发布之日起试行。试行期5年。