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《现代金报》2012年5月6日第A2版报道：不满开发商降价，杭甬接连上演“房闹”事件。“房闹”作为一种全新的社会现象，近来在全国各地，尤其是经济较发达地区频频上演。业内通常将已购房的老业主由于对新开或新推盘价格低于其购房时的价格不满而发生的集体与房地产商闹事的行为称为“房闹”。 有小打小闹者，亦有血腥大闹者，屡屡发生，堪称楼市一景。这其中有该闹的，也确有无理闹事的。但无论怎样闹，都应合法，至少合理去闹。摒弃文明，采用暴力手段，打砸的行为要坚决杜绝，此类行为也会受到法律制裁，受害者成为违法者的现象也是大家都不愿看到的。
透过房闹现象的表象看本质，购房者在面对房价下跌时集体“房闹”，或要求开发商退房，或要求补齐差价，究竟有无法理依据呢？
在此我们不可避免要谈及两个关键词：情势变更原则、商业风险。
情势变更原则从民法学角度讲，是指合同成立后，作为合同关系基础的情势，由于不可归责于当事人的原因，发生了非当初所能预料的变化，如果仍坚持原来的法律效力将会产生显失公平的结果，有悖于诚实信用原则，因此，应当对合同的法律效力作相应的变更乃至合同解除的一项法律原则。情势变更原则实质与功能在于消除合同因情势变更所产生的不公平后果，平衡当事人之间的利益，维护社会公平和商品安全交易。
按照经济学的定义：商业风险是指在商业活动中， 由于各种难以或无法预料、控制的因素的作用，使主体的预期收益与实际收益发生背离，因而有蒙受经济损失的机会或可能性。财务管理学认为：“商业风险（也叫经营风险）是投资风险的一种，是指生产经营的不确定性带来的风险，它是任何商业活动都有的。”国内合同法学者将其定义为：“商业风险是指商人或商业组织在商业活动中因经营活动所应承担的正常损失”。笔者认为商业风险是商主体从事商活动时预期收益在既定条件下（经济情势不发生巨变也不是不发生变化）实现的可能性。
那么对于“房闹”的购房者来说， 面对房价下跌，到底有何种解决路径呢？究竟是根据风险自负原则，独自承担房价下跌的商业风险，还是有权援引情势变更原则要求开发商退房解除合同或补差价？
要解决此问题，首先要正确区分商业风险和情势变更的界限。
情势变更与商业风险都可能由物价涨跌、币值升贬、市场兴衰等情事引发，并都可能给当事人带来不利影响。但两者在本质上却有明显的区别：
一、主观要素不同：情势变更是在当事人订立合同时不能预见并不能克服，双方均无过错的情况下，因不可归责于双方当事人的事由引起的；而商业风险在当事人订约时是能够预见或应当预见的，当事人预见到这种风险或应当预料而没有预料，并且愿意以此为代价去从事经营活动，在主观上是有过错的。即商业风险可归责于一方当事人的主观过错。
二、发生原因不同：情势变更是由当事人以外的原因即其不能预料的经济情事引发的，而这些经济情事如国家经济政策的重大调整、价格的非正常涨落、市场的异常变化等往往又是重大变故引起的，其所导致的风险是异常的；而商业风险的发生则与商主体的素质、经验等自身因素有关，取决于商主体是否遵守商品的价值规律，是否了解市场行情以及对市场信息的判断力等，这种风险是商业活动中的正常风险。
三、发生时间不同：情势变更发生在合同履行期间，即合同生效后至履行终止前之一段时间内；而商业风险则可能发生在合同履行期间，也可能发生在其他时间。
四、产生影响不同：情势变更一般会对合同的正常履行产生重大影响，即在客观上可能造成合同履行不能或合同目的不达的后果，致使履行合同将对一方当事人没有意义或造成重大损失；而商业风险所产生的影响则较小，不会造成合同履行不能或合同目的不达的后果。
五、法律后果不同：情势变更导致的法律后果有二：一是变更合同，消除显失公平的后果。二是解除或终止合同，并免除当事人的法律责任。因情势变更而变更或解除合同的目的在于平衡双方当事人利益，由双方分担风险；而商业风险导致的法律后果则是当事人“责任自负”。按商业风险责任自负原则，无论出现何种情况的商业风险，对当事人都不能免责，而应自行承担风险。如果当事人因此而不履行合同则应承担违约责任，给对方造成损失的，还应承担赔偿责任。
很明显，在习惯了接受房价“长期上扬”的心理预期后，房价稍微下调，购房者也会觉得无法接受。以高价买下房子的老业主要求退房，跟开发商之间闹得不可开交。其实，开发商与购房者之间能不能就降价较劲，关键看合同约定，契约优先。合同如写明若降价将补偿业主或者或退房，那么业主要求要求补齐差价或退房无可厚非，反之，合同中若无相关条款，业主的要求只能算是“无理取闹”。业主以开发商降价为由，打砸售楼处，扰乱公共秩序的行为都是违法的，如果情节严重将会构成犯罪。开发商降价，从而给业主带来损失并不能成为打砸的理由，房子跟市场交易的其他商品一样，会升值也会贬值，业主作为理性的商主体，作为完全民事行为能力人，其购房是在自己自由意志的支配下完成，不存在开发商欺诈胁迫或趁人之危，其购房行为是一种商事行为，应该清楚地认识到即便是自住型需求，买房也改变不了投资性事实。“房闹”，情理上说不过去，法理上更站不住脚。购房者必须意识到购房行为背后存在的商业风险，做好房产可能贬值的心理准备。除非国家政策层面的变动，导致房产合同履行不能，购房者可以此为由要求适用情势变更原则解除购房合同以外，其他情况下开发商为应对市场竞争自主降价行为导致购房者房产贬值属正常商业风险，购房者无权要求解除合同（购房合同另有约定除外）。


（作者单位：济阳县检察院）


浙江省宁波市人民政府办公厅


关于印发宁波市安全生产举报管理暂行办法的通知

甬政办发〔2011〕15号


各县（市）区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

　　经市政府同意，现将《宁波市安全生产举报管理暂行办法》印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

　　二○一一年一月十九日

宁波市安全生产举报管理暂行办法



　　第一条 为充分发挥社会监督作用，及时发现事故隐患，严格查处和制止安全生产违法行为，有效防范生产安全事故，保障人民群众生命财产安全，根据《中华人民共和国安全生产法》等法律法规，结合本市实际，制定本暂行办法。

　　第二条 安全生产举报坚持实事求是、客观公正，属地管理、分行业和分级负责的原则。

　　第三条　任何单位、个人发现本市区域内的生产经营单位存在安全生产违法行为或者事故隐患，均可向安全生产监督管理部门和负有安全生产监督管理职责的部门举报。

　　第四条　市、县（市）区安全生产监督管理部门和负有安全生产监督管理职责的部门应当建立举报受理核查的信息沟通协商机制，健全安全生产举报制度（包括登记、受理、核查、处理、督办、答复、统计、报告和奖励办法等制度），设立举报奖励资金，向社会公开举报电话、传真、电子邮箱、通信地址和奖励办法。

　　第五条　县（市）区安委会办公室和市级负有安全生产监督管理职责的部门应于每年1月份向市安委会办公室报告上年度的安全生产举报奖励情况。

　　第六条　生产经营单位存在下列安全生产违法行为或事故隐患的，属于本办法的举报范围。

　　（一）不具备法律、法规、国家标准或者行业标准规定的安全生产条件而进行生产经营的；

　　（二）在生产经营中违反安全生产法律、法规、标准、规程规定的；

　　（三）强迫从业人员违章作业等侵害从业人员安全生产权益的；

　　（四）非法生产、经营、建设、储存、运输的；

　　（五）存在事故隐患，可能导致生产安全事故发生的；

　　（六）发生重伤、死亡生产安全事故，事故单位或有关人员破坏或伪造事故现场、隐瞒不报或未及时、如实报告的。

　　第七条　举报事项应当包括以下内容：

　　（一）被举报单位（人）的名称（姓名）、地址、电话等可供核实查找的信息；

　　（二）违法行为的基本事实，事故隐患状况及已经或将要产生的危害；瞒报生产安全事故的时间、地点和受害人身份，以及有效线索或证据；

　　（三）举报人的联系方式。

　　第八条　为方便核查被举报单位或人员的违法事实，鼓励实名举报。实名举报要提供举报人真实的姓名、身份证号码以及通讯联系方式等。

　　第九条　安全生产监督管理部门和负有安全生产监督管理职责的部门受理举报后，应当立即组织核查。

　　属于受理部门职责范围内的举报事项，由受理部门进行核查处理。属于其它部门的，原受理部门应及时移送相关部门受理并核查处理。

　　第十条　受理举报的部门应当自受理之日起30日内完成举报事项的核查处理工作；情况复杂的，报请部门主要负责人批准后可以延长核查处理时间，但核查处理时间最长不能超过90日。

　　法律、法规、规章对核查处理期限另有规定的，从其规定。

　　举报事项办结后，应在5个工作日内书面或电话答复举报人。

　　第十一条　对核查属实的违法行为并依法立案查处的举报，根据行政处罚程度，给予每件50～10000元的奖励；重大举报事项的奖励，由举报核查处理部门研究决定。

　　第十二条　举报核查处理部门对已办结的举报，应当及时给予奖励。

　　第十三条　两人或两人以上分别举报同一事项的，由核查处理部门给予实名举报的第一举报人一次性奖励。

　　两人或两人以上联名举报同一事项的，奖金平均分配，由第一署名人或者第一署名人书面委托其他署名人领取。

　　对同一违法行为分别向市和县（市）区有关部门举报的，按职责要求由核查处理部门给予一次性奖励。　

　　第十四条　举报人应对举报内容的真实性负责，对借举报之名捏造事实，诬告他人，干扰正常工作的，由受理机构依据情节轻重依法移送相关部门处理；构成犯罪的，依法移送司法机关处理。

　　第十五条　受理举报的部门及工作人员未经举报人同意，不得以任何方式公开或泄露举报人姓名、单位、联系方式及举报情况。

　　第十六条　举报受理机构及其工作人员有下列情形之一的，由其上级行政机关或者监察机关给予责任追究；构成犯罪的，依法移送司法机关处理：

　　（一）对举报人或举报查处工作推诿、敷衍、拖延的；

　　（二）因工作失职造成举报人身份或举报材料泄漏，给举报人造成不良影响的；

　　（三）故意向被举报人（或单位）泄漏举报人身份或举报材料的；

　　（四）伪造举报材料骗取举报奖金或冒领举报奖金的；

　　（五）对举报人进行打击报复的。

　　第十七条　各县（市）区人民政府可结合本地区实际，制定举报管理办法，也可参照本暂行办法执行。

　　第十八条　本办法由市安全生产监督管理局负责解释。

　　第十九条　本办法自2011年3月1日起执行。