理性看房价
对于商品房的价格，媒体讨论非常热闹，一会儿说房价要崩盘，一会儿说还在上涨。国外专业机构研究报告称中国的房地产市场已经到了看似“接近爆炸”的边沿，据有关政府机构公布的数据，全国商品房的价格一直在上涨。
涨、涨、涨，这种涨势让越来越多的人感到不对劲，更多的学者站出来论证我国房地产的泡沫论，甚至国内有学者尖锐提出要防止房地产商要挟经济。政府终于也坐不住了，国务院要求建设部拿出分析报告来。有人开始预感到了不安，政府部门指责房地产开发商，说是他们利用政策和市场信息的不对称，恶意炒作致使房价上涨，而开发商也在抱怨政府，说是政府不合理的土地政策导致房地产价格的上扬。
政府的指责，开发商的抱怨，学者的担忧，媒体的热闹，个中意味，对普通民众来说谁能弄得清楚，在一片涨势中，民众失去了理性的思考。房产大佬潘石屹说：“……各方言论都陷入不理智了”，那么现在我们就来理性分析一下商品房的价格。
商品房合理价格的评判标准
商品房也是商品，任何一个东西要商品化一定有一个购买者可以普遍接受的价格，这个价格我们认为是个合理价格。
那么合理的价格是多少呢？国外有个公认的评判标准，商品房的价格应该是家庭年收入的3到6倍，按这个标准我们来计算一下北京合理的房价，北京普通职工的月平均工资大概也就是1500元，家庭年收入36000元，那么北京商品房合理的价格我们很容易计算出来。按这个标准来评判北京商品房的价格，现行的市场价格高出了几倍，那么北京现行商品房的价格是不是合理就不用多说了。
商品房的价格构成
商品房的构成到底是怎样的，这个问题目前没有任何机构、任何人出来澄清，哪怕是透露任何一点点的信息，所以我们只能自己去猜测。为了分析问题方便，我们可以将房屋价格构成分拆成几块：1、建筑成本，2、土地成本，3、政府规费，4、开发商的收益。下面我们逐项来分析。
1、建筑成本
这里说的建筑成本就是从一块地上将房子盖起来的费用，包含人工和材料费用。对于农民而言，向村里要块地，自己就可以盖房子，他们认为盖房子只要花工钱和材料钱，也就是只需要支付建筑成本。
那么建筑成本是多少呢？这个价格是大家想不到的便宜，在北京的行价是每平方米300元的价格就可以让人包工包料将房子盖起来，也就是说自己盖个200平米的“别墅”建筑成本也不过6万元。在城里盖楼，建筑材料和人工成本是一样的，因为其规模效益，建筑成本不会比这高，不过高层的房子，建筑成本要高一些。
这么说在北京真正花在盖房子上的钱一般不到房屋价格的二十分之一。
2、土地成本
房子是盖在地上的，城里土地是要用钱买的。要花多少钱来买，不知道。在相关的报道里我找到了相应的信息，在北京一平方米土地的价格达到2000元算是非常高的，在这里盖商品房，将来售价将达到10000元/平米，这样说土地成本要占到房屋价格的五分之一。
按我国现行的土地政策商品房土地使用权是70年，70年后怎么办，很多人问到这个问题，但是没有任何机构可以作答。在深圳这个问题已经显现出来了，有的房屋土地使用权到期了，土地已经没有使用权了，房子成了空中楼阁。
我国土地出让金制度现在也正受诟病，被认为是推动商品房价格上扬的原因之一。有人提出政府不应该收这么高的土地出让金，从社会公平的角度认为这笔费用不能由购房人来承担。现行的土地政策是仓促向邻居香港学的，是有问题的，过去了这么多年，这个政策也应该回归理性。这个政策以后如何改，我们等待政府出台新的规定，但是对土地价格应当采取适当的措施平拟。
3、政府的规费
政府热衷于房地产开发当然是有道理的，其中的一个原因就是可以搭便车收取各种规费，这个问题无论是政府还是开发商都是讳莫如深，因为含在房屋价格中，普通民众也无人问起。96年以前看到的相关资料称这些规费大概有150项以上，占到房屋价格的40%，那个数据是否准确？现在的情况是否有所改变，同样是无从知道。
这些规费是不是应该收？应该收多少？收费的是那些项目？收取这些费用是不是应当向民众公示？我们只能说不知道，更无法进行讨论。
4、开发商的收益
开发商的收益应该很好计算，其公式为：开发商的收益=房屋售价—建筑成本—土地成本—政府规费。因为该公式中有两项为未知数X，所以开发商的收益同样是未知数X。我们看到富豪榜上大多数是开发商，他们因为开发房地产而获得了巨额财富，只能由此猜测他们的收益。
仔细分析了商品房的价格构成，因为无从得知相关数据，还是分析不清楚，不公开的市场信息遮蔽了民众理性的双眼。我们有理由相信建设部的指责，开发商利用市场信息的不对称炒作、抬高商品房价格；我们也有理由相信开发商的抱怨，政府不合适的政策促使房屋价格上涨。
买房投资理性分析
人们普遍的印象是房地产是保值的，这应该是建立在规范的市场和合理的价格前提下。这在中国目前恐怕是虚妄，想想房子越来越旧，土地的使用年限越来越少，商品房的价值如何得以保值呢？而且还有一个问题要考虑，买的时候的价格是不是合理，如果比合理价格低，那么房屋将有上涨的空间。如果是高于合理价格，则不仅不保值，反而是要缩水的。
买房子投资无非是两种方式，要么用来出租拿租金，要么等涨价后卖出去，挣差价。
我们先来分析作为出租的投资，任何投资要有一定的收益率才值得投资。一般认为如果房屋靠租金10到15年能收回全部房款，那么这个投资是值得做的。据说某省会城市的商铺购买价为100万块，而租金却只有900块一个月，这么算来，不考虑空租时间，将需要100年才能把房款收回来，那时房屋的土地使用权早就到期了，靠租金根本不可能把本钱挣回来。再说有谁会有这样的耐心去等待100年，享有100年后的收益。购房时这样的疯狂不知道出于何种驱使。
买房子等涨价后再卖出去，来挣取差价，就象买卖股票只看涨跌，通过低进高出赚取短期的差价，而不问实际价值，作为短期的投机行为温州炒房团就是专职做这种事。人们看到的一个事实是一个小区从开盘就一直往上涨。其实，这是开发商的一个策略，故意制造的涨价现象。涨多少都只是一个数字上的游戏而已，只有能变现才能真正获得涨价带来的实际利益。房屋进入二手房市场一定要降价，很简单的道理，二手房交易要另外交规费和其他交易费用，这两笔费用是很高的。只有这些费用加房价仍然不高于新房子的价格才对购买者有吸引力。有温州炒房团的存在，说明这个涨幅还是很大，大于进入二手房交易损失费用，看来短期的投资还可以去做的。
中华人民共和国个人收入调节税暂行条例施行细则
财政部
中华人民共和国个人收入调节税暂行条例施行细则
财政部
第一条 本细则依据《中华人民共和国个人收入调节税暂行条例》（以下简称条例）第十七条规定制定。
第二条 条例第二条所说的纳税义务人，是指具有中国国籍、户籍，并在中国境内居住，取得条例规定纳税收入的公民。
第三条 条例第二条所说的个人收入，是指取得现金收入和实物、有价证券的收入。
实物的折价收入，应按取得关物时的凭证价格或当地国营商店零售价格折算。
有价证券的收入，应按取得有价证券时的当地金融市场的牌价折算。
第四条 条例第三条所说的各项收入，其范围如下：
一、工资、薪金收入，是指从机关、团体、部队、学校、企业、事业单位、个体工商业户以及其他单位和个人取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红以及各类津贴、补贴的收入。
二、承包、转包取得的收入，是指对国营、集体、联营企事业单位实行承包、转包、承租取得的个人收入。对承包转包收入中税前列支部分，应按现行财务制度有关规定，经税务部门审核减除后，并入综合收入征收个人收入调节税。对没有帐册凭证的个人承包收入，其扣费标准，由各
省、自治区、直辖市税务机关核定。
三、劳务报酬收入，是指从事设计、安装、制图、化验、测试、医疗、法律、会计、讲学、办学、新闻、广播、书画、雕刻、影视、录音、录像、戏剧、音乐、舞蹈、杂技、曲艺、体育、展览、咨询、技术服务、介绍服务等项取得的收入。
四、财产租凭收入，是指出租房屋、机器、设施、车船以及其他动产、不动产的收入。
五、专利权的转让、专利实施许可和非专利技术的提供、转让取得的收入，是指专利权人将其专利权转让给他人或许可他人在一定时间和范围内使用其专利所取得的个人收入和非专利技术所有者将非专利技术有偿地提供转让他人所取得的个人收入。
六、投搞、翻译收入，是指稿酬、审稿及翻译取得的收入。
七、利息、股息、红利收入，是指存款、贷款及各种债券的利息收入以及投资的股息、红利收入。
八、其他收入，是指上述各项收入以外，经中华人民共和国财政部确定征税的收入。
第五条 条例第四条所说的超倍累进税率，是指将个人收入按全国不同类别的工资地区（工资类别地区按国家统一规定）划分为四个档次，每个档次都确定一个计税基数，以这个基数为一倍，未超过基数三倍的部分不征税，从超过基数三倍的部分起，按不同超倍数采用不同累进税率计
征。
第六条 超倍累进税率的计算公式：个人收入调节税应纳税额＝综合收入额×适用税率－速算扣除数（速算扣除数表附后）。
第七条 条例第七条第一款比例税率计算公式：每次收入不满4000元的，应纳税额＝（每次收入额－800元）×20％；每次收入4000元以上的，应纳税额＝每次收入额×（1－20％）×20％。
条例第七条第二款比例税率计算公式：每次收入的应纳税额＝每次收入额×20％。
第八条 条例第七条第一款所说的每次收入，是指纳税人完成一件事物（务）的整个收入。不论是预付或分次支付，均应按一次计征。
第九条 条例第九条第二款所说的国家发行的金融债券，是指国家或经国务院特案批准发行的金融债券。
第三款所说的在信用合作社存款利息，是指在农村信用合作社或经国家银行批准的其他合作金融组织，个人取得不高于国家银行的存款利息。
第四款所说的补贴、津贴、是指由国务院、劳动人事部规定或报经国务院、劳动人事部批准而发给的副食品补贴、价格补贴、边远地区生活费补贴、营养补贴、取暖费以及海岛、井下、高温、野外、保健津贴。
第十条 条例第十条所说的支付单位源泉扣缴，是指支付条例第三条所列各应税项目的单位，对支付给纳税人达到条例规定纳税标准的个人收入，在支付的同时，必须按规定扣缴税款。
条例第十条所说的纳税人自行申报纳税，是指纳税人在取得条例第三条第一、二、三、四项收入，不论对单项收入扣缴或未扣缴税款，合并为月综合收入超过条例规定纳税标准的，纳税人必须自行申报纳税。已扣缴的税款，可持纳税凭证，在应纳税额中减除。
第十一条 扣缴义务人在履行扣缴义务时，应向纳税人开具扣缴的纳税凭证，并必须按月向当地税务机关报送月份扣缴凭证副联、支付外单位人员收入凭证副联及其汇总表等。
第十二条 自行申报纳税人同时在多处有收入的，应在工作单位所在地税务机关申报纳税；无工作单位的，应在户籍所在地税务机关申报纳税。
第十三条 扣缴义务人和自行申报纳税人如因特殊原因，不能按照条例规定期限报送纳税申报表的，应当在报送期限内提出申请，经主管税务机关批准，可以适当延长。
缴纳税款和报送纳税申报表期限的最后1日，如遇公休假日，可以顺延。
第十四条 纳税人取得外币收入的，按照填开纳税凭证当日国家外汇管理局公布的外汇牌价，折合成人民币计算缴纳税款。
第十五条 纳税人需要出境的，应当在未离境10天前向当地税务机关缴清税款，方可办理出境手续。
第十六条 根据条例第十五条规定，个人收入调节税的征收管理，除本细则中具体明确的外，均按照《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》（以下简称《税收征管条例》）的规定办理。
第十七条 扣缴义务人未扣缴或者少扣缴的税款，税务机关应限期追缴；追缴不回的，由扣缴义务人在限期届满时负责补缴所欠税款。
第十八条 纳税人不按规定申报纳税和扣缴义务人不履行代扣代缴税款义务，或不向税务机关报送有关纳税资料以及拒绝税务机关监督检查等，税务机关除责令其限期纠正外，可酌情处以5000元以下的罚款。
第十九条 纳税人、扣缴义务人违反第十七条、第十八条规定造成漏税、欠税、偷税、抗税的，除按照本细则第十七条和第十八条的规定处理外，还应按照《税收征管条例》第三十七条、第三十八条的有关规定处理。
第二十条 税务机关根据条例和本细则规定，处以罚款的案件，应将处理决定书面通知当事人。
第二十一条 税务机关有权对纳税人的收入和纳税情况、扣缴义务人的扣缴税款情况进行检查。纳税人和扣缴义务人必须按规定据实报告，并提供有关资料，不得拒绝或者隐瞒。税务机关检查时，应当出示证件。
第二十二条 为加强个人收入调节税的征收管理，堵塞偷漏，各地税务部门之间要相互支持配合，建立必要的信息与资料传递制度。
第二十三条 本细则的解释权，属于中华人民共和国财政部。
第二十四条 本细则与《中华人民共和国个人收入调节税暂行条例》同时施行。
附：
个人收入调节税第一档次税率表
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适用地区 │ 六类和六类以下工资区
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地区计税基数 │ 100元 │ 税 率 │ 速算扣除数
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超基数的倍数 │ 全 月 应 纳 税 收 入 额 │ ％ │ （元）
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三倍 │ 400元以上至500元部分 │ 20 │ 80
四倍 │ 500元以上至600元部分 │ 30 │ 130
五倍 │ 600元以上至700元部分 │ 40 │ 190
六倍 │ 700元以上至800元部分 │ 50 │ 260
七倍 │ 800元以上部分 │ 60 │ 340
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个人收入调节税第二档次税率表
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适用地区 │ 七、 八 类 工 资 区
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地区计税基数 │ 105元 │ 税 率 │ 速算扣除数
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超基数的倍数 │ 全 月 应 纳 税 收 入 额 │ ％ │ （元）
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三倍 │ 420元以上至525元部分 │ 20 │ 84
四倍 │ 525元以上至630元部分 │ 30 │ 136.5
五倍 │ 630元以上至735元部分 │ 40 │ 199.5
六倍 │ 735元以上至840元部分 │ 50 │ 273
七倍 │ 840元以上部分 │ 60 │ 357
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个人收入调节税第三档次税率表
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适用地区 │ 九、 十 类 工 资 区
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地区计税基数 │ 110元 │ 税 率 │ 速算扣除数
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超基数的倍数 │ 全 月 应 纳 税 收 入 额 │ ％ │ （元）
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三倍 │ 440元以上至550元部分 │ 20 │ 88
四倍 │ 550元以上至660元部分 │ 30 │ 143
五倍 │ 660元以上至770元部分 │ 40 │ 209
六倍 │ 770元以上至880元部分 │ 50 │ 286
七倍 │ 880元以上部分 │ 60 │ 374
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个人收入调节税第四档次税率表
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适用地区 │ 十 一 类 工 资 区
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地区计税基数 │ 115元 │ 税 率 │ 速算扣除数
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超基数的倍数 │ 全 月 应 纳 税 收 入 额 │ ％ │ （元）
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三倍 │ 460元以上至575元部分 │ 20 │ 92
四倍 │ 575元以上至690元部分 │ 30 │ 149.5
五倍 │ 690元以上至805元部分 │ 40 │ 218.5
六倍 │ 805元以上至920元部分 │ 50 │ 299
七倍 │ 920元以上部分 │ 60 │ 391
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1986年12月10日
